Типичные ошибки, которые люди допускают в процессе приобретения недвижимости

Добавлен: 23.04.2018

Имущество приобретено, но там по-прежнему задекларирован кто-то из бывших постояльцев, имущество в земельной книге зарегистрировано как памятник культуры либо внесена отметка о договоре найма – это лишь некоторые из «сюрпризов», с которыми по завершению сделки по приобретению недвижимости могут столкнуться новые владельцы, если в ходе процесса покупки дома, земли или квартиры своевременно не были проверены все возможные обстоятельства.

Чаще всего какие-то из фактов в процессе сделки по приобретению недвижимости не были своевременно проверены по незнанию – так считает председатель Латвийского совета присяжных нотариусов Янис Скрастиньш: «Это понятно – у людей, чья жизнь или профессиональная деятельность не связана со сделками с недвижимостью, нет таких знаний. Тем не менее, ситуации, в которые попадают покупатели недвижимости, пытаясь сэкономить и полагаясь на собственные силы при оценивании сделки, могут быть очень неприятными. О каких-либо запретах, обременениях и других обстоятельствах нотариус, подтверждая прошение о закреплении прав собственности для регистрации в земельной книге, конечно, сообщит, но сделке уже будет уделено достаточно времени, чтобы полученное разочарование стало известной ложкой дегтя в бочке меда».

Приобретенное имущество – задекларированное место жительства чужого человека

Факт декларирования места жительства сам по себе не обеспечивает гражданско-правовые обязательства между новым владельцем квартиры и близкими бывшего владельца, которые там все еще задекларированы. «В то же время, скорее всего, никто не хочет регулярно получать чужую корреспонденцию в своем почтовом ящике или, например, ранним утром встретить полицейского, который хочет побеседовать с тем, кто якобы живет по этому адресу и в принудительном порядке должен быть доставлен на заседание суда», - рассказал присяжный нотариус Янис Скрастиньш.

Поэтому в процессе оформления сделки по приобретению жилья рекомендуется обратиться в соответствующее самоуправление или затребовать у продавца собственности распечатку с портала «Latvija.lv», чтобы убедиться в том, кто задекларирован по адресу приобретаемой собственности, и, если таковые имеются, потребовать, чтобы нынешний владелец решил этот вопрос. «Даже в случае, если такой факт обнаруживается уже после покупки жилья, это не самая большая проблема – если новый владелец не согласен, то с момента приобретения квартиры задекларированные в ней ранее лица теряют правовое основание для декларации места жительства по адресу данного имущества. Если они добровольно не аннулируют декларацию, то новый собственник должен обратиться к местным органам власти с просьбой аннулировать задекларированное данными лицами место жительства по адресу соответствующей собственности», - пояснил нотариус.

О запретах и обременениях – когда уже поздно

Желание сэкономить, не привлекая специалистов, нередко приводит людей к более неприятным ситуациям. Содержание доступных в интернете договоров, в основном, вообще не соответствует тому, о чем договорились стороны – например, для сделки с землей и лесом используется скаченный в интернете договор о купле квартиры. Кроме того, не оговариваются существенные условия договора, ошибочно указывается сам объект сделки, не указывается порядок расчетов, а также конкретные обязанности, которые стороны должны выполнять.

«Печален тот факт, что часто участники сделки не углубляются или даже не знакомятся с содержанием договора и не выясняют сущность непонятных для них терминов. Это дает возможность второй стороне, которая, возможно, не очень порядочна, скрыть существенные обстоятельства, относящиеся к продаваемой недвижимости», - предупреждает Янис Скрастиньш. Такими обстоятельствами могут быть разные обременения, которые в дальнейшем новому владельцу земли могут помешать реализовать планы , например, на строительство нового дома, начало сельскохозяйственной деятельности, оборудование пруда с рыбой и т.п., поскольку недвижимости присвоен статус памятника культуры или она обременена оборудованными на земельном участке коммуникациями или системами электричества. Когда сделка по приобретению недвижимости уже на финишной прямой, и остается только зарегистрировать ее в земельной книге на имя нового владельца, ее отмена или отсрочка для устранения препятствий или изменения условий договора могут снова потребовать как времени, так и материальных ресурсов.

Небрежное отношение к сделке – риск здесь неуместен

Небрежное отношение к юридической стороне сделки может привести, например, к тому, что на самом деле речь пойдет не о квартире, а только о праве на аренду. Бывают случаи, что в дополнение к только что приобретенной квартире появляются квартиросъемщики, с которыми договор аренды действителен еще несколько лет, и новому владельцу надо будет выполнять условия этого договора, хотя продавец недвижимости в процессе заключения сделки не уведомил об этом.

«Человек, который решил собственными силами заниматься сделкой с недвижимостью, должен быть очень эрудированным не только в юридических вопросах и ориентироваться в законах, но и знать, в какие регистры и учреждения следует обратиться, чтобы проверить всю возможную информацию о земле, квартире или доме, который он планирует купить – именно в этих данных могут обнаружиться разные сюрпризы. Понятно, что человек, для которого конкретный процесс приобретения недвижимости, вероятно, является первой и, возможно, единственной сделкой такого масштаба в жизни, может и не знать всего этого. У нотариусов есть знания об условиях, которые нужно проверить и как это надо сделать», - подчеркнул Янис Скрастиньш.

Он напомнил, что нотариус может не только подготовить сделку, но и заниматься ее контролированием – объяснить сторонам все связанные со сделкой аспекты, права и обязанности заинтересованных сторон, проверить все возможные данные и информацию, которая относится к недвижимости, и представить документы для регистрации права собственности в земельной книге. Кроме того, в ближайшее время – с 1 июля общение с нотариусом будет происходить дистанционно, с помощью видеоконференции на портале нотариусов Латвии (www.latvijasnotars.lv), следовательно, населению будет предоставлена возможность получить нотариальные услуги удаленно. Это существенно расширит удобства для людей и увеличит скорость проведения сделки.

В процессе приобретения недвижимости присяжный нотариус Янис Скрастиньш рекомендует

• Проконсультироваться с профессиональными юристами, например, обратиться к нотариусу.
• Внимательно читать любой документ, который касается недвижимости и сделки.
• Не стесняться задавать вопросы и не полагаться только на честность людей.
• Письменно фиксировать все, о чем договорились стороны.
• Не использовать доступные в интернете образцы договоров без их критической оценки и применения к конкретной ситуации.
• Прислушиваться к интуиции не заниматься сделкой, в которой хотя бы один нюанс неясен и непонятен.
• Скрупулезно проверять текст договора, в том числе с точки зрения грамматики – личные данные, адрес имущества, кадастровый номер и др.
• Проверить информацию в соответствующих регистрах, в т.ч. сравнить данные Государственной земельной службы с информацией в земельной книге.
• Оценить преимущества и безопасность нотариального акта в сравнении с подготовленным в частном порядке договором.
• Никогда не опираться на опыт соседей или знакомых – каждая сделка специфична.
• Не подписывать договор, если какой-то из терминов или условий непонятны и не были пояснены.
• Предусмотреть право в одностороннем порядке отказаться от договора, если не был достигнут запланированный результат.