7 камней преткновения при сделках с лесным имуществом

Добавлен: 10.11.2020

 Когда вы планируете приобрести или продать лесную недвижимость, особенно, если это делается в первый раз, стоит знать, на что следует обратить внимание, чтобы в ходе сделки избежать неприятностей или проблем.

Типичные ошибки в ходе сделок с лесной собственностью можно предотвратить с помощью профилактических мер. С чем чаще всего сталкиваются неопытные участники сделок?

1. До сделки не проводилась фактическая проверка состояния леса или она проводилась слишком давно

Перед заключением договора о покупке лесной недвижимости очень важно убедиться в фактическом состоянии лесной собственности - сравнить данные инвентаризации леса с фактическим состоянием в реальности.

В данных об инвентаризации леса (ГЛС) должна быть информация о составе леса (порода, возраст, высота деревьев и т. д.), но не всегда она точная, актуальная ситуация может быть иной. Срок годности данных об инвентаризации леса  - 20 лет, поэтому перед приобретением лесной недвижимости, безусловно, стоит проверить реальную ситуацию. Кроме того, надо ознакомиться с состоянием подъездных путей и мелиорации, выяснить, предусмотрена ли в рамках соседской собственности сервитутная дорога. Это позволит понять, как покупатель сможет получить доступ к приобретенной лесной собственности.

Нельзя допустить ситуацию, когда с момента осмотра леса до момента оформления сделки проходит много времени. Если это произошло, рекомендуется еще раз осмотреть недвижимость. Хотя это не исключает, например, возможности проявления последствий бури. Также продавцу важно убедиться в фактическом состоянии собственности до заключения договора.

Если на территории лесной собственности находится незаконная свалка или констатировано загрязнение окружающей среды, то все эти недостатки должны быть устранены продавцом, если в договоре не предусмотрено иное.

2. Не определена подлинная стоимость  лесного имущества

Это очень распространенная ошибка продавца. Многие частные владельцы лесов продают свою лесную собственности, полагаясь только на названную одним покупателем цену, которая зачастую значительно (иногда даже в 3 раза) ниже рыночной цены. Чтобы защитить себя от недобросовестных покупателей, рекомендуется провести неформальный аукцион среди нескольких покупателей или узнать о цене у независимого оценщика. В конечном счете, финансовая выгода намного превышает стоимость данной услуги.

3. Лес имеет статус сельскохозяйственного угодья

При планировании сделки необходимо проверить ограничения в системе управления природными данными «Озолс». Если на площади территории собственности преобладают земли сельскохозяйственного назначения, даже если они в заросшем состоянии, а лес занимает меньшую территорию, то имущество квалифицируется как земля сельскохозяйственного назначения. Для такой собственности определен специфический порядок приобретения и существуют конкретные требования к покупателю. Если там растут березы, то есть шанс переквалифицировать эту собственность в лесную недвижимость. В других случаях, скорее всего, придется приложить немало усилий и значительные материальные средства для восстановления сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с рыночной ситуацией крупными покупателями сельскохозяйственных угодий в настоящее время являются скандинавские фонды или пенсионные фонды других стран-участниц ЕС, на которые распространяется ограничение – они не могут приобрести в собственность более 4 тысяч гектаров. У крупных инвесторов эта площадь быстро скапливается, и если на территории собственности продавца преобладают земли сельскохозяйственного назначения, то он не может продать свою землю этому выгодному покупателю.

Решения: 1) отделить сельхозугодия от лесной недвижимости и продать их соседнему крестьянину, который с помощью гарантированного государством кредита может купить эту землю и вернуть в сельскохозяйственное производство; 2) облесить землю; если продавец решил продать землю через 3 или 5 лет, то в строго определенном порядке он может выращивать молодые деревца и передать эту землю в лесничество; 3) инвестировать землю в основной капитал ООО и продать его отдельному инвестору - однако ожидаются изменения в нормативных актах, которые в будущем могут запретить такие действия.

4. Неясное происхождение денег покупателя

Ситуации, когда банк задерживает платеж покупателя в связи с подозрительным происхождением денег, в практике продажи недвижимости наблюдаются сравнительно часто. Если во время задержания денег право на собственность уже перерегистрировано на покупателя, эта ситуация может оказаться неприятной для обеих сторон. Поэтому важно обеспечить, чтобы каждая из сторон в ходе одностороннего уведомления могла отказаться от договора. Если в договоре нет такого пункта, то продавец не сможет продать имущество будущему покупателю и рискует остаться в таком неопределенном положении на неопределенное время.

5. Оплата производится авансом

Вносить плату за покупку недвижимости в ходе авансового платежа - это большой риск. Надо учитывать не только непорядочность потенциального покупателя, который может продать недвижимость во второй раз. Следует иметь в виду также другой риск – до момента, пока в земельной книге не закреплены права собственности покупателя, в рамках уголовного процесса на принадлежащее продавцу имущество может быть наложен арест или зарегистрирован запрет на продажу, и право собственности покупателя на имущество не будет зарегистрировано, а деньги продавцу уже будут уплачены.

Одно из лучших решений - открытие счета на сделку в одном банке или привлечение нотариуса для обеспечения своевременной проверки происхождения денег покупателя и сокращения риска возникновения ситуации, когда продавец может не получить свои деньги.

6. Сделка с использованием наличных денег

Сделки с наличными законом были запрещены в 2019 году. Однако, видя то, какие суммы сделок регистрируются в земельных книгах, констатируется возможность того, что между физическими лицами часть суммы в ходе сделки по-прежнему выплачивается наличными. Помните, что в наши дни поток наличных денег строго контролируется, сделки с наличными связаны с ненужным риском. Если клиент не в состоянии объяснить происхождение денег, банк может отказаться от продолжения сотрудничества. Еще хуже - банк может включать лица в неформальный «черный» список. И впоследствии, в том числе и другие кредитные учреждения Латвии могут отказать такому клиенту в открытии счета. Деньги, полученные за счет экономии на налогах, не возместят те неприятности, которые могут последовать за этим решением.

7. Вовлечение в фиктивную сделку

Закон о подоходном налоге предусматривает, что с прибыли, полученной от проданного недвижимого имущества, взимается налог на прирост капитала - 20%. Тем не менее, люди не хотят платить этот налог, особенно в том случае, если приобрели землю путем наследования или дарения, когда в основе суммы сделки - кадастровая стоимость, и сумма налога совсем незначительная. Тогда продавцы нередко соглашаются на предложение сэкономить.

Закон предусматривает, что при отчуждении лесоматериалов для рубки применяется подоходный налог с населения в размере 10%, который удерживает покупатель (юридическое лицо). Закон также позволяет платить только 7,5%, а оставшиеся 2,5 % применить на затраты на восстановление лесосеки. Кажется заманчивым, что вместо 20% налога можно заплатить 7,5%. Однако следует знать о том, что такое решение связано со значительными рисками. Закон четко указывает, что ставка налога в размере 10% применяется к доходам от отчуждения имеющегося в собственности физического лица леса для вырубки. Но отчуждение для вырубки означает, что получено свидетельство о вырубке, в котором определена кубатура для вырубки. Именно такая кубатура и продается, деревья должны быть спилены и вывезены, информация об этом появляется либо не появляется в ГЛС.

Если за короткий промежуток времени заключены две сделки в связи с древесиной и продажей земли одному покупателю, надзорным структурам будет ясно, что произошла фиктивная сделка. В таком случае перед Службой госдоходов за это ответит продавец. Вероятность аудита довольно высока. В случае развития событий по худшему сценарию продавцу придется заплатить налог (20%) в двойном размере, дополнительно оплатив пени. За все последствия придется отвечать только продавцу.

Ценный совет:

При получении недвижимости в наследство наследнику рекомендуем указать  в свидетельстве о праве на наследство рыночную стоимость недвижимого имущества (а не кадастровую стоимость). Наследнику необходимо перечислить присяжному нотариусу определенную плату, например, для родственников первой и второй очереди это 46,95 EUR, 0,5% от стоимости наследуемого имущества, превышающей 8537 EUR, а также оплатить госпошлину за закрепление прав собственности в земельной книге, для наследников первой и второй очереди – 0,5% от стоимости наследуемой недвижимости.

В случае если наследник будет продать унаследованную недвижимость, стоимость продаваемой недвижимости будет соответствовать рыночной стоимости (цене продажи) и не возникнет облагаемый налогом на прирост капитала (20%) доход.

Статью подготовил отдел лесов и сельскохозяйственных угодий «Latio»  в сотрудничестве с присяжным адвокатом Янисом Юркансом