7 klupšanas akmeņi darījumos ar meža īpašumiem

Pievienots: 10.11.2020

Kad plānots iegādāties vai pārdot meža īpašumu, it īpaši, ja tas tiek darīts pirmo reizi, vērtīgi zināt, kam būtu jāpievērš uzmanība, lai darījumā izvairītos no nepatikšanām vai sarūgtinājuma. Tipiskākās kļūdas darījumos ar meža īpašumu iespējams novērst ar preventīvām darbībām. Uz ko visbiežāk uzķeras nepieredzējuši darījumu kārtotāji?

1.     Pirms darījuma nav veikta faktiskā meža stāvokļa pārbaude vai tā veikta pārāk sen

Pirms meža īpašuma pirkuma līguma slēgšanas būtu ļoti svarīgi pārliecināties par meža īpašuma faktisko stāvokli - salīdzināt meža inventarizācijas datus ar faktisko stāvokli dabā.

Meža inventarizācijas datiem (VMD) vajadzētu parādīt meža sastāvu (koku suga, vecums, augstums utt.), bet ne vienmēr tie ir precīzi, aktuālā situācija var būt citāda. Meža inventarizācijas dati ir „derīgi” 20 gadus, tāpēc pirms meža īpašuma iegādes noteikti jāveic tā pārbaude dabā. Tāpat arī pievadceļu un meliorācijas stāvoklis, jānoskaidro, vai kaimiņu īpašumos ir paredzēts servitūta ceļš. Tas ļaus saprast, cik bieži, kā un vai pircējs varēs piekļūt iegūtajam meža īpašumam.

Nedrīkst pieļaut, ka no meža apskates brīža līdz darījuma noformēšanas brīdim paiet ilgs laiks. Ja tā noticis, ieteicams vēlreiz īpašumu apskatīt. Tas gan neizslēdz, piemēram, vētras nodarītus postījumus. Arī pārdevējam būtu svarīgi pārliecināties par īpašuma faktisko stāvokli pirms līguma slēgšanas.
Ja meža īpašumā atklātos nelegāla izgāztuve vai vides piesārņojums, tad tie būtu jānovērš pārdevējam, ja vien līgumā nebūtu paredzēts citādāk.

2.     Nav noskaidrota patiesā meža īpašuma vērtība

Šī ir ļoti izplatīta pārdevēju kļūda. Daudzi privātie mežu īpašnieki pārdod savu meža īpašumu, paļaujoties tikai uz viena pircēja nosaukto cenu, kas nereti ir krietni (reizēm pat 3 reizes) zemāka par tirgus cenu. Lai pasargātu sevi no negodīgiem pircējiem, ļoti ieteicams rīkot neformālu izsoli vairāku pircēju starpā vai pajautāt cenu neatkarīgam vērtētājam. Gala rezultātā finansiālais ieguvums krietni pārsniedz šī pakalpojuma izmaksas.

3.     Mežam ir lauksaimniecības zemes statuss

Plānojot darījumu, jāpārbauda ierobežojumi dabas datu pārvaldības sistēmā „Ozols”. Ja pēc platības īpašumā dominē lauksaimniecības zeme, kaut vai aizaugusi, un mežs aizņem mazāku teritoriju, tad īpašums tiek kvalificēts kā lauksaimniecības zeme. Tai ir specifiska iegādes kārtība un pastāv ļoti īpašas prasības pret pircēju. Ja uz tās aug bērzi, tad vēl pastāv iespēja juridiskā ceļā zemi pārkvalificēt par mežu. Citos gadījumos, visticamāk, nāksies ieguldīt lielu darbu un ievērojamus finansiālus līdzekļus, lai atjaunotu lauksaimniecības zemi. 

Atbilstoši tirgus situācijai lielākie lauksaimniecības zemju pircēji šobrīd ir lielie Skandināvijas fondi vai citi ES dalībvalstu pensiju fondi, uz kuriem attiecināms ierobežojums – nav atļauts iegādāties īpašumā vairāk nekā 4 tūkstošus hektāru. Lieliem investoriem šī platība ātri vien sakrājas, un, ja pārdevēja īpašumā dominē lauksaimniecības zeme, tad viņš šim izdevīgajam pircējam savu zemi nemaz nevar pārdot.

Risinājumi: 1) nodalīt lauksaimniecības zemi no mežu zemes un pārdot to kaimiņu zemniekam, kurš ar valsts garantētā kredīta palīdzību šo zemi varētu iegādāties un atgriezt lauksaimnieciskajā ražošanā; 2) apmežot zemi; ja pārdevējs nolemj pārdot zemi pēc 3 vai 5 gadiem, tad stingri noteiktā kārtībā viņš var ieaudzēt kociņus un nodot šo zemi mežniecībā; 3) ieguldīt zemi SIA pamatkapitālā un tirgot to atsevišķam investoram - tomēr drīzumā gaidāmie grozījumi normatīvajos aktos to nākotnē varētu liegt.

4. Pircēja naudas neskaidra izcelsme

Situācijas, kad banka aiztur pircēja maksājumu aizdomīgas naudas izcelsmes dēļ, nekustamo īpašumu pārdošanas praksē vērojamas samērā bieži. Ja naudas aizturēšanas brīdī īpašuma tiesības jau pārreģistrētas uz pircēju, šī situācija var izrādīties nepatīkama abām pusēm. Tādēļ svarīgi nodrošināties, lai katrs no līdzējiem ar vienpusēju paziņojumu varētu no līguma atkāpties. Ja līgumā šāda punkta nav, tad pārdevējs nevarēs īpašumu pārdot nākamajam pircējam, un riskē palikt šādā nenoteiktā situācijā uz nezināmu laiku.

5.     Apmaksa tiek veikta avansā

Maksāt pirkuma maksu par nekustamo īpašumu avansā ir liels risks. Jāņem vērā ne tikai iespējamā pārdevēja negodprātība, kurš īpašumu var pārdot otrreiz. Jāpatur prātā arī risks - brīdī, kamēr zemesgrāmatā nav nostiprinātas pircēja īpašuma tiesības, kriminālprocesa ietvaros pārdevējam piederošam īpašumam var tikt uzlikts arests vai reģistrēta aizlieguma atzīme, un pircēja īpašuma tiesības uz īpašumu var netikt reģistrētas, bet nauda pārdevējam jau būs samaksāta.

Viens no labākajiem risinājumiem būtu darījuma konta atvēršana vienā bankā vai notāra piesaistīšana, kas nodrošinātu jau laicīgu pircēja naudas izcelsmes pārbaudi un krietni samazinātu risku, ka pārdevējs naudu varētu nesaņemt.

6.     Skaidras naudas darījums

Skaidras naudas darījumi ar likumu tika aizliegti 2019. gadā. Tomēr, redzot, kādas darījumu summas tiek reģistrētas zemesgrāmatās, iespējams, ka starp fiziskām personām daļa darījuma summas joprojām tiek maksāta skaidrā naudā. Jāapzinās, ka skaidras naudas plūsmas kontrole mūsdienās ir ļoti stingra, un ielaisties skaidras naudas darījumos nozīmē uzņemties nevajadzīgu risku. Ja klients nespēj paskaidrot naudas izcelsmi, banka var atteikties turpināt sadarbību. Vēl ļaunāk - banka var iekļaut personu pagaidām neoficiālajā „melnajā” sarakstā. Tātad arī pārējās Latvijas kredītiestādes var atteikt šādam klientam konta atvēršanu. Nauda, kas iegūta, ietaupot uz nodokļiem, neatsver tās nepatikšanas, kuras šim lēmumam var sekot.

7.     Iesaistīšanās fiktīvā darījumā

Likums par iedzīvotāju ienākuma nodokli paredz, ka peļņai, kas gūta no pārdotā nekustamā īpašuma, tiek piemērots kapitāla pieauguma nodoklis 20%. Tomēr cilvēki nevēlas lieki maksāt, it īpaši mantojumu vai dāvinājumā saņemtu zemju gadījumos, kuros pirkuma iegādes vērtība ir kadastrālā vērtība un nodokļa summa veidojas ievērojama. Un tad pārdevēji nereti uzķeras uzpircēju piedāvājumam ietaupīt.

Likums paredz, ka, atsavinot kokmateriālus ciršanai, ir piemērojams iedzīvotāju ienākuma nodoklis 10% apmērā, kuru ietur pircējs (juridiska persona). Likums tāpat arī pieļauj samaksāt tikai 7,5%, atlikušos 2,5 % attiecinot uz cirsmas atjaunošanas izmaksām. Šķiet kārdinoši, ka 20% nodokļa vietā varētu maksāt 7,5%. Tomēr jāapzinās, ka šāds lēmums saistīts ar ievērojamiem riskiem. Likums skaidri norāda, ka 10% nodokļa likme tiek piemērota ienākumam no fiziskās personas īpašumā esoša augoša meža atsavināšanas izciršanai. Bet atsavināšana izciršanai nozīmē, ka ir izņemts ciršanas apliecinājums, kurā ir noteikta izcērtamā kubatūra. Šāda kubatūra tiek pārdota, kokiem ir jābūt nozāģētiem un aizvestiem, informācija par to vai nu parādās, vai neparādās VMD.

Ja īsā laika posmā noslēgti divi darījumi, turklāt gan par kokmateriāliem, gan zemes pārdošanu vienam pircējam, uzraugošajām institūcijām būs skaidrs, ka noticis fiktīvs darījums. Šāda gadījumā Valsts ieņēmumu dienesta priekšā par to atbildēs pārdevējs. Audita iespējamība ir diezgan augsta. Sliktākā scenārija gadījumā pārdevējam nāksies samaksāt 20% nodokli divkāršā apmērā, papildus sedzot nokavējuma procentus. Šajā brīdī visas sekas nāksies uzņemties tikai pārdevējam.

Vērtīgs ieteikums:

Saņemot mantojumā nekustamo īpašumu, mantiniekam iesakām mantojuma apliecībā norādīt nekustamā īpašuma tirgus vērtību (nevis kadastrālo vērtību). Mantiniekam šajā brīdī ir jāsamaksā atlīdzība zvērinātam notāram, piemēram, pirmās un otrās šķiras radiniekam tie ir 46,95 EUR, un 0,5 % no mantojamās mantas vērtības, kas pārsniedz 8537 EUR, kā arī valsts nodeva par nekustamā īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā pirmās un otrās šķiras mantiniekiem – 0,5% no mantotā nekustamā īpašuma vērtības.

Gadījumā, ja mantinieks izvēlēsies pārdot mantoto nekustamo īpašumu, pārdodamā nekustamā īpašuma iegādes vērtība būs atbilstoša tirgus vērtībai (pārdošanas cenai) un neveidosies ar kapitāla pieauguma nodokli (20%) apliekams ienākums.

Rakstu sagatavojusi „Latio” mežu un lauksaimniecības zemju nodaļa, sadarbībā ar zvērinātu advokātu Jāni Jurkānu